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链家董事长为何一夜之间成“老赖”?

发布时间:2020-03-11 15:03:09 观看次数:180

多位律师表示,在房屋买卖中,居间方只是提供促成交易机会,而代收代付业务应尽量少参与其中。即便居间方存在代收代付义务的,也应当与相应的权利主体分开签署代收代付协议,进一步明确居间方在其中的义务界限。

图/视觉中国

文/王博编辑/余乐

月日,北京市东城区人民法院的一份判决书在网上流传,其被告人为中国最大房产中介机构——链家的创始人左晖。

一桩房产买卖纠纷就能让链家和左晖“躺枪”?接受《财经》记者采访的多位律师表示,如果中介在房屋买卖中,不改变代收代付的业务模式,不明确作为居间方的义务界限,未来类似的情况仍有可能发生。

网上流传的判决书显示,在北京市东城区的一桩房产交易纠纷中,作为中介方的链家与卖方一起被列为被告并败诉。最后,因被告未按判决执行,左晖被列入限制消费名单。

对此,链家官网发布声明证实确有其事。买卖双方因合同纠纷暂停交易,在买方(原告)起诉后,法院判定买卖双方继续执行,卖方(被告)在判决生效后七日内未执行法院决议,因此原告向北京市东城区法院申请了强制执行。

链家是此单交易的居间服务方,因判决中裁定链家需要协助办理过户,因此也在本案中被列为被执行人。链家官网说明,此案和左晖没有实质关系,链家正向法院积极沟通。链家内部工作人员告诉《财经》,他们也是上午才看到通知,公司法务正在向法院了解详细情况,有最新情况会第一时间向外公布。

截止发稿时为止,对于《财经》的进一步询问,链家未予回复。

多位律师在接受《财经》采访时表示,为了能保证生效判决的执行,对企业法人实施限高令(限制高消费)的做法现在已经相当普遍。虽然链家平时诉讼很多,但是不履行判决的不一定多,不履行的情况下,当事人申请了限高令,法院都会批准。而且限高令不存在次数累积的问题。因此,一个纠纷就被定性成为老赖,是符合法律规定的。

链家躺枪?

判决书显示,原告郭红与真爱公司(西安真爱服务事业股份有限公司)和链家签订了购房合同,以万元购置房屋。郭红按照协议,向真爱公司支付了万元定金,但代表真爱公司的交易人董某当天不能提供真爱公司的授权委托书,郭红就将定金转给了链家公司。最后,真爱公司未及时取得涉诉房屋的所有权证,房屋交易过户并未完成,从而引起诉讼。此案被告为两家公司,真爱公司和北京链家。

对于案件,三方各执一辞。

真爱公司认为,郭红和丈夫陈某在北京市已有两套商品房,不具备购买涉事房屋的资格;真爱公司从未授权董某对外销售涉诉房屋;链家在涉诉房屋信息挂网签订定金协议签订买卖合同等方面存在重大过失,因此请求法院驳回原告的诉求。其实,也可以说是真爱公司拒绝过户。

而链家则认为,签订合同前,链家公司的经纪人带领原告多次看房,均由董某为原告开门;年月日,因董某未带真爱公司公章,原告将万定金转经链家经纪人张某代为保管。后董某携公章到分店,签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》,张某于当日将万元转帐给董某;链家承认买卖双方签订的房屋合同及补充协议是真实有效的。链家愿意配合原告办理涉诉房屋的过户手续。

而法庭最终审理认为,郭红通过链家的居间服务得知真爱公司委托董某出售涉诉房屋,并由董某带领多次看房,有理由相信董某有权代理,故在房屋买卖合同订立过程中没有任何过错。法院判决,链家真爱公司继续履行购房合同,郭红支付剩余购房款万元。按照限制令,链家此后未履行生效法律文书确定的给付义务,故作为链家法定代表人主要负责人的左晖被纳入限制消费令。

原我爱我家集团副总裁胡景晖告诉《财经》,中介行业出现这种讼诉正常,业内也经常有高管因为这种诉讼坐不了高铁飞机。一般房价暴涨时,卖方易毁约;房价下跌时,买家易毁约。但是,毁约成本太高,那么买卖双方就会在双方执行过程中挑刺。一般法院判决下来后,中介公司都会积极帮助协商,但是,如果卖方或者买方不配合,中介公司也很被动。

《财经》记者从判决书中了解到,原告郭红与真爱公司是在年月日签定的房屋买卖合同。而年月,深寂两年的北京房价开始了非理性暴涨。在当月,总价万的小户型,今天不出手,明天就能再涨万。这股势头直到年月号,中央出台限购政策才有所缓解。

左晖冤否?

限制消费令意味着左晖出行不能坐飞机和高铁,动车只能二等座,个人不能买房买车。总之,只要禁令不取消,左晖未来因私以个人财产进行的消费都需要向法院说明。作为中国最大的房屋中介平台,链家一年万亿成交额,左晖更是在年以百亿身家跻身富豪榜。一夜之间被打成“老赖”,是否太冤?

对此,《财经》记者采访了多位律师。

京师律师事务所高级合伙人毛伟认为,为了能保证生效判决的执行,对企业法人的法定代表人实施限制消费是目前比较正常的措施,已经很普遍了。限制消费令有当事人申请和法院依照职权做出的,作为公司的法定代表人,这种风险是没法规避的。

一定是左晖吗?毛伟说明,因其他高管不是法定代表人,在这种情况下没有什么责任,也不用承担此种风险。作为公司的法定代表人,就是代表公司的,法院执行不动公司,已经生效的判决都不执行,那只能拿法定代表人开刀了,毕竟执行不了本质上还是公司不配合,也就是法定代表人不配合。

在目前的商业社会和法律体系下,公司经营中出现纠纷诉讼都很正常。但是法院的判决必须执行,这个是保证公平公正的最后防线。“社会上一直说执行难,法院没权威,既然判决链家有责任,那就得履行,不履行,那就是老赖,被限制消费很正常,也很合理,是合法的。链家显然对不执行法院判决的后果缺乏法律的判断,现在法院的执行力度很大,拒不执行法院生效判决会有严重的后果。被限制消费是小处罚,涉及到刑事犯罪就麻烦了。”毛伟表示。

上海星瀚律师事务所律师陈欣皓认为,审判法官在审判时作出这样的判决无可厚非;但本案执行过程中,执行法官直接将链家公司的实际控制人采取“限高”措施有待商榷。

陈欣皓说,这个案件有特殊性。判决确认需继续履行的两份合同中,链家公司确实签署了《补充协议》;而链家公司承担的主要义务则有两项:第一是将代收买房郭红的万元款项交付给卖方真爱公司(董某);第二则是尽职提供居间服务。根据法院判决,链家公司的第一项义务已于签署补充协议时完成。判决所涉的实际是第二项义务,即与卖方真爱公司一起,协助郭红办理房屋买卖过户手续。

链家作为居间方,其地位就决定了链家公司无法单独履行“协助办理房屋过户手续”这一法律义务,只要郭红或真爱公司一方不配合,过户手续即无法顺利办理。换言之,法定代表人实际控制人被限制高消费的前提“被执行人拒不履行判决”中的“拒不”这一主观条件,实难敲在链家公司的头上。左晖本次被“限高”,实是执行法官和审判法官在办案思路上的区别所导致,并不具有普遍性。

陈欣皓认为,本案对左晖直接采取“限高”手段,可能并不能达到推进案件执行的效果。以往涉及房屋中介公司的案件中,房屋中介公司需要履行的义务往往仅有协助进行房屋过户。而在实际执行过程中,由于买方可以通过要求执行法院出具协助执行通知,要求税务机关及不动产交易中心直接配合进行房屋过户的方式取得案涉房屋的所有权,而无需再要求房屋中介公司提供相应的居间服务。

对于外界报道的左晖成一夜之间变老赖。陈欣皓解释,被采取“限高”措施和“老赖”在法律概念上还是存在差异的。

“老赖”更多的是指“失信执行人”,针对的是拒不履行生效判决的自然人和法人企业。而法定代表人实际控制人被“限高”,则主要是出于通过该措施促使负有履行义务的法人企业履行生效判决的考虑。

左晖本次被“限高”,符合法律法规的规定,但是否能达到促进案件执行的效果,值得商榷。最高人民法院已经在官方文件中取消了“老赖”这种称谓,取而代之的是失信被执行人,本案失信被执行人是公司,而非个人,所以不能称左晖是失信被执行人或“老赖”。

北京初亭律师事务所合伙人郭香龙认为,是否对链家公司采取限制消费措施问题,执行法官享有较大的自由裁量权。只要被执行人未按执行通知书指定的期间履行生效法律文书确定的给付义务的,人民法院即可以采取限制消费措施,限制其高消费及非生活或者经营必需的有关消费。而且限高令不存在次数累积的问题,因此,一个纠纷就被限高,是符合法律规定的。

何时脱困?

那么,扣在左晖头上的限高令何时才能摘下?

陈欣皓表示,根据《限高规定》第九条,有三种情况法院可以解除限高令:一是,经申请执行人同意;二是,被执行人提供有效担保;三是,被执行人债务履行完毕。

另外,如果北京链家公司的律师认为法院将左晖列入限高名单存在不当的,也可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定提起执行异议,要求法院撤销限高令。

限高令是否会影响链家的投融资?《财经》记者获悉,对外投资只要链家公司的账户中仍有未被冻结的财产,不会受到影响;而链家公司本身进行融资,若申请执行人没有特别申请法院冻结左晖持有的链家公司股权,也未申请禁止链家公司进行股权变更,也不会受到特殊限制。

最后,多位律师都认为通过左晖限高令一案,也给中介行业带来一些启示。

一是,在房屋买卖中,居间方只是提供促成交易机会,而代收代付业务尽量少参与其中;第二,即便居间方存在代收代付义务的,也应当与相应的权利主体分开签署代收代付协议,进一步明确居间方在其中的义务界限。

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